【懿皇知識(shí)點(diǎn)】房貸到底是選擇固定利率，還是選擇LPR利率？

發(fā)布時(shí)間：2020-05-14來(lái)源：點(diǎn)擊：14541

今年3月份開(kāi)始房貸計(jì)算方式發(fā)生了變化，出了一道必選題，要么選擇固定利率不變，要么轉(zhuǎn)換成LPR模式。二選一，好難?。∧懿荒懿贿x??！答案是“不可以”，自從通知發(fā)出來(lái)之后，“牽動(dòng)”各位買(mǎi)房人的心?？葱侣?、和朋友聊，就怕選錯(cuò)了，畢竟關(guān)乎著“錢(qián)包”的事。

固定利率&LPR利率

我們先來(lái)了解下什么是固定利率和LPR利率？

1.固定利率

(1)由國(guó)家規(guī)定，在一定時(shí)期內(nèi)不受社會(huì)平均利潤(rùn)率和資金供求變化所影響的一種利息率。(2)貸款合同中訂明的在整個(gè)貸款期間都不予變更的利率。

2.LPR利率

貸款基礎(chǔ)利率(Loan Prime Rate簡(jiǎn)稱(chēng)LPR)是指金融機(jī)構(gòu)對(duì)其最優(yōu)質(zhì)客戶(hù)執(zhí)行的貸款利率，其他貸款利率可根據(jù)借款人的信用情況，考慮抵押、期限、利率浮動(dòng)方式和類(lèi)型等要素，在貸款基礎(chǔ)利率基礎(chǔ)上加減點(diǎn)確定。

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一、選固定利率還是LPR浮動(dòng)利率？

先看下兩者區(qū)別：

轉(zhuǎn)為固定利率，就是利率水平保持不變，不管是降息上調(diào)都跟你沒(méi)關(guān)系了，按照固定利率還完貸款就行。

轉(zhuǎn)為L(zhǎng)PR，以后每個(gè)利率調(diào)整日，利率根據(jù)市場(chǎng)利率水平變化而調(diào)整。直白點(diǎn)說(shuō)，如果LPR降低，可以享受降息帶來(lái)的優(yōu)惠，就可以少還點(diǎn)房貸。

那到底選哪一個(gè)呢？

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)是這樣說(shuō)的：

“如果我當(dāng)時(shí)貸款，是在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上打折，比如7折，我基本會(huì)選擇固定利率，因?yàn)橐呀?jīng)很合適啦。

當(dāng)然，如果是上浮的利率，我覺(jué)得壓力有點(diǎn)大，為了省少點(diǎn)利息。加上，我預(yù)計(jì)在沒(méi)有通脹的情況下，LPR會(huì)大概率下行。就選擇LPR的浮動(dòng)利率。

但是，我付出的代價(jià)就是，萬(wàn)一萬(wàn)一通脹來(lái)臨，LPR上升，我只能支付比以前更多的利率?！?/p>

目前基建各個(gè)地方政府都是24萬(wàn)億，通脹是大概率的事，不要因?yàn)椴淮_定的LPR，而不選擇固定利率。

我們先來(lái)看看今年上半年4個(gè)月3次下調(diào)LPR：

2020年1月20日5年期以上LPR4.80%

2020年2月20日5年期以上LPR4.75%

2020年4月20日5年期以上LPR4.65%

1月和2月兩個(gè)月連續(xù)下調(diào)，下調(diào)幅度最大的是4月，下調(diào)10個(gè)點(diǎn)，4月和1月相比下調(diào)15個(gè)點(diǎn)。來(lái)算算改成LPR，明年房貸月供會(huì)有哪些變化，就明白了。

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二、哪些情況能轉(zhuǎn)換？

可以轉(zhuǎn)換的

2020年1月1日前已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款。（包括公積金組合貸款中的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，不包括公積金個(gè)人住房貸款）。

意思就是，2020年1月1日以前發(fā)放和簽訂的貸款合同，如果你符合條件想轉(zhuǎn)就可以轉(zhuǎn)。

至于2020年1月之后簽訂的合同，那就是按照LPR計(jì)算的。

可以不轉(zhuǎn)換的

1.房貸在2020年12月31日前到期/已處于最后一個(gè)重定價(jià)周期的存量浮動(dòng)利率貸款可選擇不轉(zhuǎn)換；

2.房貸簽的是固定利率貸款；

3.公積金個(gè)人貸款。

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三、如何轉(zhuǎn)換？

根據(jù)公告中的轉(zhuǎn)換原則，有兩種選擇：

如何轉(zhuǎn)換為固定利率？

可將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR加點(diǎn)形成的浮動(dòng)利率。

注意，定價(jià)基準(zhǔn)只能轉(zhuǎn)換一次，轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。

轉(zhuǎn)換固定利率就很好明白，和銀行協(xié)商一個(gè)固定利率，在合同剩余期限內(nèi)利率值固定不變。一直到你還完貸款。

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如何轉(zhuǎn)換成LPR加點(diǎn)的浮動(dòng)利率？

敲黑板，有公式，先把公式記好：

轉(zhuǎn)換的房貸利率=LPR+加點(diǎn)數(shù)值（加點(diǎn)數(shù)值可以為負(fù)值，加點(diǎn)數(shù)值確定后在合同剩余期限內(nèi)固定不變，以后變動(dòng)的就是LPR）

加點(diǎn)數(shù)值這么計(jì)算：

加點(diǎn)數(shù)值=你房貸現(xiàn)在的利率水平-2019年12月發(fā)布的LPR

舉個(gè)例子：

比如，老王現(xiàn)在的貸款利率打7折。

老王現(xiàn)在的利率水平=4.9%*0.7=3.43%

加點(diǎn)數(shù)值=3.43%-4.8%（去年12月的LPR）=-1.37%

轉(zhuǎn)換過(guò)來(lái)老王的房貸利率=LPR-137（加點(diǎn)數(shù)值）

這（-137）加點(diǎn)數(shù)值確定后就不會(huì)變了，以后變的就是LPR。

附圖解釋?zhuān)蠹覍?duì)照一下就明白了。

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四、轉(zhuǎn)了利率馬上就會(huì)變嗎？

這里，有朋友就疑惑了，自己現(xiàn)在的利率是上浮的，是不是轉(zhuǎn)了利率馬上就下降了？自己的利率是打折的，是不是轉(zhuǎn)了就會(huì)吃虧？

根據(jù)公告轉(zhuǎn)換原則：等價(jià)轉(zhuǎn)換，轉(zhuǎn)換時(shí)點(diǎn)利率水平保持不變。

只有到“重定價(jià)日”，才會(huì)根據(jù)最新的LPR調(diào)整利率。

“重定價(jià)日”的意思就是你和銀行協(xié)商，選擇一個(gè)利率調(diào)整日。

這里也有兩種方式供你選擇：每年1月1日；或者“按年對(duì)月對(duì)日”（貸款發(fā)放日在每年的對(duì)應(yīng)日期）。

那么選1月1日還是選按年對(duì)月對(duì)日呢？這個(gè)對(duì)房貸有什么影響嗎？

沒(méi)有什么影響，一般情況就是選1月1日。

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五、如果沒(méi)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)辦理會(huì)怎樣？

公告上的辦理時(shí)間是：2020年3月1日至2020年8月31日（含）。

有些朋友說(shuō)，如果我不想轉(zhuǎn)換，會(huì)不會(huì)影響我以后辦理相關(guān)業(yè)務(wù)？要不要辦理什么手續(xù)？

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歸納總結(jié)給大家：

目前不轉(zhuǎn)換不需要辦理特殊手續(xù)。

現(xiàn)在這個(gè)時(shí)間內(nèi)，你可以通過(guò)手機(jī)銀行、網(wǎng)銀等自主渠道進(jìn)行轉(zhuǎn)換，不用去網(wǎng)點(diǎn)辦理，比較方便。

如果過(guò)了8月31號(hào)，沒(méi)有出最新的政策通知，你還想辦理轉(zhuǎn)換業(yè)務(wù)應(yīng)該也是可以的。

總結(jié)
1.選擇固定利率，在未來(lái)還貸的幾十年里，你的房貸都不會(huì)有任何變化；

2.選擇LPR利率，你的房貸將跟隨LPR利率的上調(diào)下降而增減。就目前而言，LPR利率大概率是下行的。

當(dāng)然了，這幾種情況可以不考慮轉(zhuǎn)：
1.還有兩年就要還完的；
2.房貸利率低月供少的；
3.有充足的錢(qián)，想提前還款的；

end

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如何轉(zhuǎn)換成LPR加點(diǎn)的浮動(dòng)利率？

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